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说出你的故事黄晓明三四线的房子已经开始亏本卖了，你老家的房子还好吗？-南京楼市观察

作者: admin 　发布: 2015-11-24　分类:全部文章　阅读: 654次

三四线的房子已经开始亏本卖了，你老家的房子还好吗？-南京楼市观察


最近几天我们的“江宁楼市观察员”群异常的活跃，总是给我带来源源不断新的选题。这不，昨天大家又开始讨论起了三四线城市的房价问题了。如下，由于聊天记录太长，我挑选一部分出来说出你的故事黄晓明，给大家说一下来龙去脉喋血长平。

根据这位群友描述，她老家是福建石狮的，相对于那边来说，经济不算差的，在福建至少可以说是数一数二的了，但是最近房子特别难卖。原来这套房子挂的是68万，后来降价3万，又挂了4个月，才有人勉强愿意买，中介也表示推得很辛苦。这位群友表示，本来就没有挂高价，冲着保本的价格报的，后来降价就算了，如果成交还有一笔中介费需要承担，这么算下来就是亏了4/5万的节奏。关键是老家的房子也没人在那边，租也不好租，算了一下收益比，就是租70年也租不回来买房的成本。现在摆在她面前的是两种选择，一是亏本卖，二是继续挂着卖个保本的价格。
但是在群里一讨论，结果这种情况还不是一例，群里另外一个群友，反应说自己丹阳老家的房子也是挂了半年了，无人问津，要不再降降价娱乐之大亨，洪煦榆干脆狠狠心卖掉算了。


另一位群友则表示，自己同时在卖两套房子，一套老家的，一套南京的，南京的房子半个月就卖掉了，而老家的也挂了半年了，还没卖掉。

后来大家纷纷在群里，表达了时间也是成本珠光宝鉴，不涨价就是亏本的观点。后来这位群友，还是决定狠狠心卖掉算了。并表示将老家的几套房子套现出来，准备再在南京买一套，得到了群友们一致的赞同……


那么cqucc，看明白了以上各个群友的经历和观点，那么咱们今天就来说说，这三四五线城市的房子，你还会去买吗？这个以前我们也讨论过，今天咱们就事论事，再梳理一遍。其实最近小莫突然发现我的同学们中，已经有不少已经买房子了，但是这类同学中大多数现在都是在南京、杭州、上海这一类城市工作，但都选择了回老家（差不多可以划为四线城市）买房子。我问为什么？得到的答案是因为南京/杭州/上海的房子买不起啊李亚寿！
……
2017年上半年《住房市场发展分析报告》出炉的数据显示松井爱莉，在严厉的政策调控下，一线城市和部分二线城市房价持续稳中有降，住房投资热点向部分三四线城市转移。那么就来搞搞清楚，中国这些众多的城市划线是怎么回事？以及在三四五线城市买房的又都是什么心理开心边角料？
01
中国有众多的三四五线城市，如何区别？
关于中国城市的数量，一直没有准确的数字，因为统计的标准不同。根据比较新的资料，中国目前有地级和地级以上城市大约340个，县级市、县城接近2000个。
如果我们把县城、县级市政府所在地都看做一个城市，地级市、副省级城市和直辖市的区不分开统计，那么中国大概有2300多个城市。未来随着在“较大的镇”设立市，城市的数量可能更多。
北、上、广、深是公认的四大一线城市；
天津、重庆以及另外四个计划单列市（大连、青岛、厦门、宁波），再加上东北、中东部的省会城市，再加上苏州无锡两个最大地级市，都被认为是二线城市。
西部经济总量偏小的省会城市（西宁、拉萨、银川等）以及中东部经济总量大的地级市，被认为是三线城市；
至于绝大多数县城，被认为是五线城市；
夹在三线和五线之间的，主要是中部、西部的地级市，是四线城市。
但值得注意的一点是，即便是三、四、五线城市，其情况也千差万别。有的人口快速增长，有人人口急速流失。在房屋供应量上，也情况各不相同。
02
一般都是什么样的人会在三四五线城市买房子？
三种：
第一、身处外地的本地人。由于一二线核心城市的房价都受到了限购，很多在这样城市生活的中产人群都不能买了，但手里又有一定的资金，又怕货币贬值，再加上本来老家就是三四线城市，甚至四五线城市到一二线城市发展的，所以返回头去到三四线城市，到大城市的周边城市购买房产，结果一传十十传百，这种效益互相传递——他也回去买了，我也回去买了，这种传递一下子造成了互相的带动作用。
第二、就是本地的购房者。原来人家三四线城市的人生活挺幸福的，房价不高，也不用恐慌性购房，人家也没有购房计划。结果一二线城市的中产拿着比较高的赚钱能力，回来到三四线城市购买。所以他们现在就恐慌了，虽然我家小孩现在才初中，但是你们一二线城市的人把房价炒上去以后，未来我们的孩子房子买不起了，所以我们赶紧也出手。
第三、不被限购的外地投资客。一些人原本在一二线城市买房买的不亦乐乎，突然遭遇本轮调控，本地的房子不准买了，手上又有些钱，突然不知道该往哪花了，于是盯上了离自己所处城市较近的三四线不限购的城市。还有一些自然环境较好的城市，有些人即使离得远也会去购置房产，养老、度假物业也应运而生。
这就造成了本地购房者的入局，一跟风一恐慌全进来了，所以把三四线城市房价也在往上炒，这造成了目前三四线城市看起来这种疯狂上涨的局面——比如我的老家房价已经涨到1万多了，这在我看来无论是和这个城市的人口、经济上来说，都是非常不匹配的，但是目前来说，就是存在很多热盘买不到的现象，甚至四线小城市也“被迫”出台了限购政策，而该限购政策的出台表面上限制了一部分外地购房者，但本地的购房者反而不淡定了淮南三中，觉得自己家的房子是多么的抢手，指着房价上涨带来一大笔利润的事情也是指日可待了一曲定江山。
03
那么事实上呢？
个人认为，不能一竿子打死，因地制宜是必要的，看准这个城市的未来和自己的需求才是更重要的精忠中学。
中国三四五线城市的楼市，因为人口形势不同，所以将面临三种命运：
1、靠近中心城市，特别是一线城市的，他们可以获得产业、人口转移，所以楼市可以长线看好；
2、虽然不靠近中心城市，但具有区域辐射能力，人口有显著增长，这类城市的楼市也可以谨慎看好。尤其是当这些城市获得交通、基建等方面大利好时。
3、大多数三四五线城市（占比超过80%），人口在流失或者增长乏力，部分甚至严重流失。这些城市往往还存在大量非商品住宅（集资房、小产权房、农民房），外来流动人口不多。
这些城市的房子基本上只有居住功能，没有投资价值。在这些城市的郊区、新区、旅游区，那些盲目扩建的房子，最终将非常悲惨，可能只有拆除卖废旧材料的价值。
举个看得见的例子：昆山已经和上海通地铁了，上海的房价可是比昆山要远远的高出一大截，所以在昆山买房、在上海上班的跨城生活不是那么遥不可及；就像前阵子有个新闻说一位女士在河北安家，去北京上班一样的，未来这种现象，我认为只会多不会少。类似三四线城市如北京周边的廊坊、深圳周边的东莞，这些地方的房价走势不比一些弱二线城市差。
还有一种就是势头发展很猛，有政策扶持或者有自己的产业，未来会吸引更多的人口涌入云虞之欢，这样的三四线城市未来也是可期的。
其他的三四线城市在这一轮房价普涨后其实是不具有可持续性的。
三四线城市房价上涨的原因很大来自于外来投资客，以及当地改善型购房者，真正人口大规模流入的景象并未出现。经济学家马光远指出，无论从购买力还是房地产的基本面而言，更多的三四线城市都没有有力支撑。就泡沫而言，三四线城市的泡沫要比一二线城市大，一二线城市以后是可以消化掉的，但三四线城市房子过多，很难去消化。就风险而言，三四线城市的地产风险比一二线城市更大一些。
所以，不管你现在看到你手中三四五线城市的房子，比你入手的时候涨了多少，也不必盲目乐观，那也要卖掉了、到手的钱才是你真正你所获得的利润。像文章开头那几位群友的老家卖房经历就值得我们注意，尤其大会以后，风向更加严厉，我们万不可掉以轻心，有时候退而求其次并不是一种更佳抉择。
最后，欢迎添加文末小莫微信，拉你入群，和大家一起畅谈楼市，接收新鲜信息和观点~
本文部分观点整理自楼市参考
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